Preguntas Frecuntes
¿Qué es la “Junta de Ajuste de Valores”? ¿Cómo puedo yo presentar una apelación de mis Impuestos de Propiedad? ¿Hay alguna manera de resolver mi problema de Impuestos de Propiedad sin tener que presentar una apelación a la Junta de Ajuste de Valores (VAB)? ¿Dónde se llevará a cabo mi audiencia con la JUnat de Ajuste de valores (VAB)? ¿Qué ocurre en estas audiencias? ¿Cómo me puedo preparar para mi audiencia con la VAB? ¿Tengo yo que presentar alguna evidencia documentada a la VAB ó al Tasador de Propiedades antes de la fecha de mi audiencia? ¿Por qué aumentaron mis impuestos este año? ¿Por qué fué removida mi Exención de Impuestos por Vivienda este año? ¿Por qué fué cancelada mi Clasificación Agrícola este año? ¿Puede ser postergada mi audiencia con la VAB a otra fecha? Si yo presento una apelación con la VAB, ¿requerirán todavía que yo pague mi cuenta de impuestos que ha sido calculada con la Valorización a la que yo estoy apelando? Si mi audiencia con la VAB es efectuada después de noviembre, ¿recibiré yo el descuento de noviembre del 4% en mi Cuenta de Impuestos de Propiedad si pago mis impuestos tarde? ¿Qué ocurre después de la decisión tomada por la Junta de Ajuste de Valores (VAB)? Si yo gano mi caso, ¿cuánto tiempo tengo que esperar para recibir el reembolso de mis Impuestos de Propiedad? Si yo consigo reducir mis impuestos este año, ¿mis impuestos segirán siendo iguales el próximo año? ¿Cómo puedo yo obtener una copia del acta de mi audiencia, y cuánto me costaría ésto? ¿Dónde puedo yo apelar si estoy en desacuerdo con la decisión tomada por la VAB, y cuál es la fecha límite para presentar una apelación? Si se presenta un nuevo título de propiedad el cual hace un cambio del nombre del propietario, ¿tengo que volver a solicitar la Exención por Vivienda? ¿Cuándo se certifican los cambios de impuestos determinados por la VAB y el Tasador de Propiedades? ¿Quién presidirá mi caso al yo comparecer a mi audiencia con la Junta de Ajuste de Valores? ¿Quiénes desempeñan labores en la Junta de Ajuste de Valores (VAB)?

1. ¿Qué es la “Junta de Ajuste de Valores”?
La Junta de Ajuste de Valores se conforma de los siguientes miembros:

Para ayudar a la Junta de Ajuste de Valores, la VAB asigna “Magistrados Especiales” quienes son calificados tasadores de bienes raíces, tasadores de bienes inmuebles ó abogados, para llevar a cabo las audiencias y hacer recomendaciones a la Junta de Ajuste de Valores en referencia a todas las peticiones presentadas. La labor principal de un Magistrado Especial Tasador es decidir si el valor tasable de la propiedad presentada excede su correcto valor de mercado a partir del 1º de enero del año fiscal corriente. Los asuntos principales para ser determinados por el Magistrado Especial de Abogacía son si las exenciones ó clasificaciones agrícolas deben ser concedidas basándose en la evidencia presentada.

Tanto la Junta de Ajuste de Valores (VAB) como los Magistrados Especiales son independientes de la Oficina de Tasación de Propiedades. De hecho, el Tasador de Propiedades es simplemente otra parte que se presenta ante la Junta de Ajuste de Valores ó el Magistrado Especial, al igual que el solicitante ó contribuyente.

Si la VAB determina estar en desacuerdo con la Oficina de Tasación de Propiedades en lo referente al valor tasable de la propiedad del solicitante, la VAB tiene la autoridad de reducir el valor tasable determinado a su apropiado valor justo de mercado. Si la VAB reduce una valoración dentro de los límites descritos a continuación, entonces el Tasador de Propiedades debe aceptar dicha reducción y no puede apelar la decisión de la Junta de Ajuste de Valores presentando una demanda en el Tribunal de Circuito. Sin embargo, si la decisión de la VAB resulta en una reducción que excede los límites descritos a continuación, entonces el Tasador de Propiedades sí puede apelar dicha determinación, presentando una demanda en el Tribunal de Circuito.

2. ¿Cómo puedo yo presentar una apelación de mis Impuestos de Propiedad?
Si usted está en desacuerdo con la negación ó rechazo del Tasador de Propiedades de su petición para una exención de impuestos ó una clasificación agrícola; entonces usted debe presentar una petición con la Junta de Ajuste de Valores (VAB) a más tardar dentro de treinta (30) días desde la fecha en la que el “Aviso de Negación” de la Oficina de Tasación de Propiedades haya sido enviado por correo. (NOTA: Dichos avisos de negación son generalmente enviados el 1º de julio de cada año.)

Si usted está en desacuerdo con el valor “de mercado” ó el valor “tasable” determinado de su propiedad, entonces usted debe presentar una petición con la Junta de Ajuste de Valores a más tardar dentro de veinticinco (25) días de ser enviada por correo la “Notificación de Propuestos Impuestos de Propiedad” por la Oficina de Tasación de Propiedades. (NOTA: Dichas notificaciones de propuestos impuestos de propiedad son enviadas la última semana de agosto de cada año.)

Los formularios para la presentación de peticiones están disponibles en la Oficina de Tasación de Propiedades y en la Junta de Ajuste de Valores (VAB). El costo de presentación es de $15.00 por cada parcel de propiedad (identificado por el número de ‘Folio’), pagadero al momento de la presentación de la petición a la VAB. (NOTA: En ciertos casos sólo se requiere un costo de presentación de $5.00 cuando las peticiones conjuntas son solicitadas por asociaciones de condominios, cooperativas y otros). Una vez que la petición es presentada, la VAB le fijará una fecha de audiencia ante un Magistrado Especial asignado por la VAB, el cual escuchará el testimonio y la evidencia presentados por usted y por el representante de la Oficina del Tasador de Propiedades. Al concluir dicha audiencia el Magistrado Especial proporcionará a la Junta de Ajuste de Valores su recomendación referente a si un ajuste del valor para la determinación de impuestos debe ó no ser otorgado, y posteriormente la VAB considerará y llevará a cabo la recomendación del Magistrado Especial sin ninguna audiencia adicional.

3. ¿Hay alguna manera de resolver mi problema de Impuestos de Propiedad sin tener que presentar una apelación a la Junta de Ajuste de Valores (VAB)?
Si. Usted puede solicitar una conferencia informal con un representante de la Oficina de Tasación de Propiedades para hablar del problema. Si se determina que un error obvio de “omisión” ó de “comisión” fué cometido por la Oficina de Tasación de Propiedades, entonces dicho error puede ser corregido sin la necesidad de presentar una petición con la VAB. Sin embargo, si se determina que ningún error fué cometido y ésto simplemente es un asunto de “diferencia de opiniones” en cuanto a cuál debería ser el valor tasable ó de mercado de la propiedad; entonces usted deberá presentar una petición con la Junta de Ajuste de Valores (VAB).

4. ¿Dónde se llevará a cabo mi audiencia con la JUnat de Ajuste de valores (VAB)?
Las audiencias de la Junta de Ajuste de Valores son normalmente llevadas a cabo en el edificio del Stephen P. Clark Center, en el sexto piso, en el 111 NW First Street, en el centro de Miami. Las audiencias también pueden ser efectuadas en diferentes localidades del Condado, dependiendo de la cantidad de casos y del tipo de casos presentados.

5. ¿Qué ocurre en estas audiencias?
Primero que nada, el Secretario de la Junta de Ajuste de Valores fija una audiencia para cada una de las propiedades, con una fecha y hora específicas, en la cual el solicitante contribuyente puede presentar pruebas que respalden su petición. El Secretario le enviará a cada solicitante una notificación judicial con la fecha, hora y lugar de la audiencia. Por lo general se requiere la presencia del solicitante en la audiencia, y la apelación será determinada por un Magistrado Especial según los méritos de las pruebas y evidencias presentadas. Las audiencias delante de un Magistrado Especial son consideradas informales. Un abogado autorizado ú agente profesional puede representar al solicitante, pero no se requiere tal representación.

Durante la audiencia el Magistrado Especial pedirá al solicitante que exponga sus pruebas y testimonios respaldando su petición. Después de que todas las partes hayan presentado sus respectivos argumentos, el Magistrado Especial proporcionará una recomendación por escrito a la Junta de Ajuste de Valores. La VAB le enviará una copia de ésta recomendación por correo al solicitante dentro de un período de veinte (20) días. Más adelante la Junta de Ajuste de Valores le enviará también por correo al solicitante una “Notificación de la Decisión Final” una vez que la recomendación del Magistrado Especial haya sido adoptada, y certificará la valorización determinada.

6. ¿Cómo me puedo preparar para mi audiencia con la VAB?
Si usted está apelando el valor de su propiedad, entonces deberá estar preparado a presentar pruebas que respalden su apelación, como por ejemplo: compras y ventas comparativas, declaraciones económicas y de ingresos, reportes de tasaciones, fotografías, etc.

Si usted está apelando la negación ó rechazo de una solicitud presentada para una exención de impuestos ó una clasificación agrícola; usted también deberá mostrar que los motivos del Tasador de Propiedades al negar su solicitud son erróneos. Por ejemplo: un ‘Carnet de Residencia’ puede ser presentado para establecer los requisitos de residencia permanente en los Estados Unidos requeridos para una Exención por Vivienda, y fotografías aéreas con fechas específicas pueden ser utilizadas para confirmar el uso agrícola de una propiedad para casos de clasificaciones agrícolas.

7. ¿Tengo yo que presentar alguna evidencia documentada a la VAB ó al Tasador de Propiedades antes de la fecha de mi audiencia?
Se requiere que con razonable anticipación a la fecha de la audiencia usted proporcione toda la documentación necesaria al Tasador de Propiedades, adjunta al formulario de petición de la VAB, documentación que usted tenga la intención de utilizar como evidencia en la audiencia.

Además, si usted proporciona dicha documentación al Tasador de Propiedades por lo menos quince (15) días antes de la fecha de la audiencia; usted tendrá derecho a recibir copias de toda la documentación que el Tasador de Propiedades presentará en la audiencia. Las reglas y los procedimientos específicos actuales en referencia al intercambio de información y documentación entre el solicitante y el Tasador de Propiedades son substancialmente las siguientes:

NOTIFICACIÓN ESPECIAL REFERENTE AL INTERCAMBIO DE DOCUMENTOS CON EL TASADOR DE PROPIEDADES

De acuerdo con las provisiones del Estatuto de la Florida §194.011 y el Reglamento 12D-10.0044 del Departamento de Ingresos, se le informa a usted lo siguiente:

1. Si el contribuyente ó solicitante desea iniciar un proceso de intercambio de evidencias, el contribuyente ó solicitante debe proporcionar al Tasador de Propiedades por lo menos quince (15) días ántes de la fecha de la audiencia una lista por escrito y un resúmen de evidencias, junto con copias de toda la documentación que será presentada en la audiencia. Toda esta información deberá ser suministrada al Departamento de Tasación de Propiedades del Condado de Miami-Dade por medio de una de las siguientes maneras:
   
   

   (1) Por correo electrónico a: pavabsubmission@miamidade.gov;
   (2) Por facsimile al: 305-375-5164;
   (3) Por correo postal al: P.O. Box 12840, Miami, FL 33101-2840; ó
   (4) En persona en el: 111 N.W. First Street, Oficina # 710, Miami, Florida.
   
   
2. A más tardar dentro de siete (7) días después de haber recibido la documentación del solicitante, el Tasador de Propiedades debe proporcionar al contribuyente solicitante una lista por escrito y un resúmen de pruebas, junto con copia de toda la documentación que será presentada en la audiencia. La lista de evidencias debe contener la tarjeta de registro de propiedad, si el Secretario le ha entregado una de éstas. Al calcular este período de siete (7) días, los sábados, domingos y días festivos no serán contados.
   
   
3. Si el solicitante no proporciona la información al Tasador de Propiedades en menos de quince (15) días ántes de la audiencia de acuerdo con la regla #1 anterior, el Tasador de Propiedades no tiene que proveer información alguna al solicitante de acuerdo con la regla #2.
   
   
4. Si el Tasador de Propiedades no proporciona la información requerida dentro del tiempo requerido según la regla #2, el contribuyente tendrá derecho a posponer la audiencia. En este caso, el contribuyente deberá informar al Secretario que el Tasador de Propiedades no cumplió totalmente con los requisitos establecidos, y deberá dar detalles del incumplimiento y solicitar una nueva fecha de audiencia por escrito. Después de la verificación apropiada, el Secretario pospondrá la audiencia. La presentación a tiempo por parte del contribuyente de la información y documentación según la regla #1 se considerará como una solicitud por escrito para posponer la fecha de la audiencia según la regla #8 debajo, aunque la petición original del contribuyente no pueda ser proporcionada al Secretario por lo menos cinco (5) días antes de la fecha de la audiencia.
   
   
5. La documentación intercambiada descrita en las reglas #1 y #2 debe ser enviada por correo postal regular, por facsimile, ó por correo electrónico, tal y como sea determinado por el contribuyente por escrito. La fecha de transmisión por correo electrónico ó por facsimile a la dirección proporcionada por el destinatario constituirá la fecha de entrega al recibidor. Para tal objetivo, tres (3) correos electrónicos ó intentos de envío de facsimile serán considerados suficientes. Si el contribuyente designa la entrega por correo regular ó no especifica la manera deseada de recibir información del Tasador de Propiedades, toda la información deberá estar disponible en la Oficina de Tasaciones de Propiedades, en el: 111 N.W. First Street, Oficina # 710, Miami, Florida, y deberán ser enviadas por el Tasador de Propiedades por correo postal regular. La fecha de envío por correo postal regular por el Tasador de Propiedades a una dirección proporcionada por el destinatario deberá constituirse como la fecha de entrega al recibidor. El contribuyente y el Tasador de Propiedades pueden también acordar otro tipo de horario y método de intercambio.
   
   
6. Al calcular cualquier período de tiempo prescrito ó permitido por estas reglas, el día en el cual el acto, evento, ó incumplimiento fué cometido no debe ser incluído. El último día de este período será incluído, a menos que sea un sábado, domingo ó día festivo, y en ese caso el período de tiempo se contará hasta el final del día siguiente que no sea sábado, domingo ó día festivo. Si el décimo día ántes de la fecha de una audiencia es un sábado, domingo ó día festivo, la información descrita en la regla #1 tendrá que ser proporcionada el día laborable anterior.
   
   
7. El resúmen de cualquier testimonio presentado según las reglas #1 y #2 mencionadas anteriormente deberá ser suficientemente detallado y razonable para informar al otro lado del tema general del testimonio del testigo, y también deberá identificar al testigo con una razonable certeza (como por ejemplo: por nombre, por dirección, por su profesión, su ocupación, etc.). Utilize el formulario titulado: “Uniform Value Adjustment Board Evidence List and Summary for All Parties” (‘Lista de Evidencias y Resúmen Uniforme de la Junta de Ajuste de Valores para Todas las Partes’) para que le ayude a organizar y presentar toda su información y documentación. vea la nota (*) debajo.
   
   
8. El contribuyente puede posponer su audiencia una vez presentando una solicitud por escrito al Secretario de la Junta de Ajuste de Valores (VAB) no menos de cinco (5) días ántes de la fecha de la audiencia.

(*) Estas reglas y procedimientos pueden variar y, por lo tanto, usted debe visitar con frecuencia estas páginas del Internet para ponerse al día con la información correspondiente.

8. ¿Por qué aumentaron mis impuestos este año?
Hay varios motivos por los cuales los impuestos pueden ser aumentados. La razón más común es un incremento general de los valores de bienes raíces en el mercado. Cuando los valores de las propiedades aumentan, los impuestos de propiedad tienden a aumentar proporcionalmente. De hecho, la pérdida de una exención de impuestos ó una clasificación agrícola también afecta la cantidad de aumento de sus impuestos de propiedad.

9. ¿Por qué fué removida mi Exención de Impuestos por Vivienda este año?
La razón más común ocurre cuando la Oficina de Tasación de Propiedades envía una notificación de renovación de la Exención por Vivienda a los contribuyentes, y dicha notificación no es recibida por el contribuyente debido a la existencia de un proceso de cambio de dirección con la Oficina Postal. (NOTA: Esta notificación no puede ser reexpedida a una nueva dirección.) La Exención por Vivienda es automáticamente revocada si la notificación enviada al contribuyente es devuelta sin entrega y si el contribuyente también deja de responder al cuestionario referente al por qué la dirección fué cambiada, y si el contribuyente todavía tiene derecho a la Exención por Vivienda. Este cuestionario sí puede ser reexpedido por la Oficina Postal a la nueva dirección del contribuyente.

10. ¿Por qué fué cancelada mi Clasificación Agrícola este año?
Los motivos más comunes son: (1) el uso de la propiedad en cuestión dejó de ser agrícola, ó (2) la propiedad ha sido vendida a un nuevo dueño quien no solicitó a tiempo la Clasificación Agrícola después de la venta.

11. ¿Puede ser postergada mi audiencia con la VAB a otra fecha?
Sí. Nuevas fechas de audiencias pueden ser concedidas bajo ciertas circunstancias, incluyendo emergencias médicas, citaciones gubernamentales conflictivas, y el fallecimiento de un miembro de familia.

12. Si yo presento una apelación con la VAB, ¿requerirán todavía que yo pague mi cuenta de impuestos que ha sido calculada con la Valorización a la que yo estoy apelando?
El haber presentado una apelación a la Junta de Ajuste de Valores no impide al contribuyente pagar sus impuestos durante el período de tiempo establecido, y para así obtener un descuento de pago por adelantado y evitar la imposición de intereses y penalidades si la apelación fuese negada.

13. Si mi audiencia con la VAB es efectuada después de noviembre, ¿recibiré yo el descuento de noviembre del 4% en mi Cuenta de Impuestos de Propiedad si pago mis impuestos tarde?
Usted recibirá el descuento del 4% solamente si su evaluación de impuestos es reducida por la Junta de Ajuste de Valores. Por ejemplo, el valor tasable debe ser reducido en casos de evaluaciones de impuestos, ó las peticiones de exenciones y clasificaciones agrícolas deben ser otorgadas.

14. ¿Qué ocurre después de la decisión tomada por la Junta de Ajuste de Valores (VAB)?
Si el solicitante acepta la decisión de la Junta de Ajuste de Valores referente a su petición, no se requiere ninguna acción adicional. Sin embargo, si el solicitante no está de acuerdo con la decisión tomada por la VAB y desea seguir disputando el valor tasable de su propiedad ó la negación de una exención ó clasificación agrícola, entonces el solicitante debe presentar una demanda en el Tribunal de Circuito de acuerdo con la Sección §194.171 de los Estatutos de la Florida. Al hacerlo, el contribuyente estará poniendo en las manos de la Corte la determinación en referencia al valor tasable establecido por la Oficina del Tasador de Propiedades si excede el valor del mercado de la propiedad del solicitante, ó si una exención ó una clasificación agrícola ha sido injustamente negada. Si un propietario contribuyente no presenta una petición con la Junta de Ajuste de Valores, la demanda puede ser aún así presentada en el Tribunal de Circuito, según las leyes del Estado de la Florida. Las fechas límites para procesar un caso deberán ser obtenidas a través de los abogados que representen su reclamación ó a través de la Oficina de Tasación de Propiedades. Estas fechas varían de acuerdo al hecho de que una petición fué presentada a la Junta de Ajuste de Valores ó no.

15. Si yo gano mi caso, ¿cuánto tiempo tengo que esperar para recibir el reembolso de mis Impuestos de Propiedad?
Los reembolsos de impuestos son otorgados sólo en casos en los cuales la Junta de Ajuste de Valores haya reducido el valor tasable de las propiedades bajo apelaciones ó cuando las exenciones ó clasificaciones agrícolas hayan sido otorgadas, resultando así en una reducción de impuestos de propiedad. Los reembolsos de impuestos como resultado de las audiencias de la VAB por lo general toman de seis (6) a ocho (8) semanas a partir de la fecha en la que las audiencias son efectuadas. Sin embargo, en ciertas ocasiones durante el año, los reembolsos de impuestos pueden ser concedidos antes ó más tarde de lo normal.

16. Si yo consigo reducir mis impuestos este año, ¿mis impuestos segirán siendo iguales el próximo año?
No necesariamente. Se requiere por ley que el Tasador de Propiedades valore su propiedad anualmente, a partir del 1º de enero. Por tal motivo, no puede haber ninguna garantía de que sus impuestos no vayan a variar.

17. ¿Cómo puedo yo obtener una copia del acta de mi audiencia, y cuánto me costaría ésto?
Póngase en contacto con las oficinas de la Junta de Ajuste de Valores para obtener la información referente a cómo solicitar una copia de la transcripción de su audiencia. El costo será determinado por el tipo de transcripción solicitado (es decir, de cinta de video ó transcripción textual).

18. ¿Dónde puedo yo apelar si estoy en desacuerdo con la decisión tomada por la VAB, y cuál es la fecha límite para presentar una apelación?
Los contribuyentes que desean apelar las decisiones tomadas por la Junta de Ajuste de Valores en referencia al valor tasable de sus propiedades, exenciones (otras diferentes a Exenciones por Vivienda), ó clasificaciones agrícolas deben presentar una demanda en el Tribunal de Circuito, a más tardar sesenta (60) días después que la notificación de la decisión final de la audiencia de la VAB haya sido enviada. Estas notificaciones son enviadas a los solicitantes por correo postal regular después de haber concluído las audiencias y después de haber certificado las decisiones de las mismas. Las demandas presentadas por contribuyentes relacionadas con la negación de Exenciones por Vivienda deben ser apeladas en el Tribunal de Circuito, dentro de quince (15) días después del envío por correo de las notificaciones de las decisiones finales de las audiencias de la VAB.

19. Si se presenta un nuevo título de propiedad el cual hace un cambio del nombre del propietario, ¿tengo que volver a solicitar la Exención por Vivienda?
Sí. Aunque usted simplemente añada una inicial a su nombre en el Título de Propiedad, el Tasador de Propiedades lo considerará como un cambio de dueño de propiedad, requiriendo que usted presente una nueva solicitud para la Exención por Vivienda.

20. ¿Cuándo se certifican los cambios de impuestos determinados por la VAB y el Tasador de Propiedades?
Una certificación “preliminar” de los resultados de la tasación de propiedades, incluyendo todas las propiedades bajo apelación con la Junta de Ajuste de Valores, es llevada a cabo por la VAB y por la Oficina de Tasación de Propiedades en octubre del año corriente. Una segunda certificación “final” de las propiedades bajo apelación con la VAB solamente (reflejando todos los cambios determinados por la VAB) es llevada a cabo en el mes de octubre siguiente, después de que todas las audiencias hayan sido concluídas.

21. ¿Quién presidirá mi caso al yo comparecer a mi audiencia con la Junta de Ajuste de Valores?
Si usted apela el valor tasable de su propiedad, su caso será presentado ante un Magistrado Especial Tasador, quien es un profesional calificado como tasador y está familiarizado y especializado en valorizaciones de propiedades. Si usted está apelando la negación de una exención de impuestos ó una clasificación agrícola, entonces su caso será escuchado por un Magistrado Especial de Abogacía, conocedor de las leyes de Impuestos de Propiedad.

22. ¿Quiénes desempeñan labores en la Junta de Ajuste de Valores (VAB)?
La Junta de Ajuste de Valores (VAB) se compone de cinco (5) miembros: Tres (3) Comisionados del Condado de Miami-Dade y dos (2) representantes de la Junta Escolar del Condado de Miami-Dade. Se requiere que un Comisionado sea Presidente de la Junta de Ajuste de Valores. La Junta de Comisionados del Condado y la Junta Escolar del Condado de Miami-Dade designan a sus respectivos miembros para representar a la VAB. Este servicio es contínuo hasta que algún representante renuncie ó sea retirado por su presidente, ó si deja de ejercer su puesto.