Harvey Ruvin - Clerk of the Courts - Miami-Dade County, Florida

Junta de Reajuste de Valores - Preguntas más frecuentes

1. ¿Qué es la “Junta de Reajuste de Valores” (VAB, sigla en inglés)?

2. ¿Qué debo hacer para apelar mis impuestos sobre la propiedad?

3. ¿Hay alguna forma de resolver mi problema de impuestos sobre la propiedad sin tener que presentar una apelación ante la VAB?

4. ¿Dónde tendrá lugar mi audiencia ante la VAB?

5. ¿Qué sucede en la audiencia?

6. ¿Cómo debo prepararme para mi audiencia ante la VAB?

7. ¿Tengo que presentar alguna prueba documental justificativa a la VAB y/o al Tasador de Inmuebles con anterioridad al día de mi audiencia?

8. ¿Es posible cambiar la fecha de mi audiencia ante la VAB?

9. Si presento una apelación ante la VAB, ¿se me exigirá de todos modos que pague la factura de impuestos calculada sobre la base de la tasación que estoy impugnando?


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1. ¿Qué es la “Junta de Reajuste de Valores?”

La Junta de Reajuste de Valores está compuesta por los siguientes miembros:

  • Dos (2) miembros de la Junta de Comisionados del Condado de Miami-Dade
  • Un (1) miembro de la Junta Escolar del Condado de Miami-Dade
  • Un (1) ciudadano nombrado por la Comisión del Condado
  • Un (1) ciudadano nombrado por la Junta Escolar

     Los miembros actuales de la Vab son:

            Commissioner Jose “Pepe” Diaz, Chair
            Commissioner Daniella Levine Cava 
            Ms. Luby Navarro, School Board Member
            Mr. Anibal Duarte-Viera, Citizen Member
            Mr. Hani Jardack, Citizen Member

El Secretario de los Tribunales del Circuito y del Condado es el Secretario de la Junta de Reajuste de Valores (VAB, sigla en inglés). El panel de la VAB examina todas las apelaciones de valor fiscal de propiedades inmobiliarias, clasificaciones y exenciones y toma de decisiones al respecto. La VAB no tiene jurisdicción ni control sobre los impuestos o las tasas impositivas establecidas por las autoridades fiscales. La función principal de la VAB es examinar las pruebas pertinentes para determinar si las propiedades inmobiliarias sobre las que se pide su consideración han sido tasadas en su justo valor fiscal y/o si deben aprobarse las exenciones de impuestos o clasificaciones agrícolas. La VAB no puede modificar el valor fiscal de su propiedad inmobiliaria ni conceder una exención o clasificación agrícola por ninguna otra razón, incluida la incapacidad de pago.

Para ayudar a la VAB en su labor, ésta designa a magistrados especiales que sean tasadores calificados de bienes raíces, tasadores de propiedades personales o abogados, para que realicen audiencias y formulen recomendaciones a la VAB sobre todas las peticiones. La cuestión principal que debe decidir un magistrado especial de tasación es si el valor fiscal de la propiedad inmobiliaria objeto de la petición está por encima de su valor real de mercado, utilizando como base de comparación el 1º DE ENERO del año fiscal correspondiente. La cuestión principal que han de determinar los magistrados especiales es si se deben conceder exenciones o clasificaciones agrícolas sobre la base de las pruebas presentadas.

Tanto la VAB como los magistrados especiales son independientes de la Oficina del Tasador de Inmuebles. De hecho, el tasador de inmuebles no es más que otra parte interesada que comparece ante la VAB o el magistrado especial, como también lo es el solicitante (contribuyente).

Si la VAB decide que no está de acuerdo con la Oficina del Tasador de Inmuebles acerca del valor fiscal de la propiedad del solicitante, la VAB tiene autoridad para reducir el valor fiscal de la propiedad inmobiliaria a su valor justo de mercado. Si la VAB reduce la tasación dentro de los límites que se describen a continuación, el Tasador de Inmuebles tiene que aceptar la reducción y no puede apelar la decisión de la VAB mediante la presentación de una demanda ante el Tribunal del Circuito. No obstante, si la decisión de la VAB entraña una reducción que vaya más allá de los límites descritos a continuación, el Tasador de Inmuebles puede apelar la decisión de la VAB mediante la presentación de una demanda ante el Tribunal del Circuito.

VALOR FISCAL
REAJUSTE MÁXIMO PERMITIDO

$50,000 o menos - 15%

Más de $50,000, pero no más de $500,000 - 10%

Más de $500,000, pero no más de $1,000,000 - 7.5%

Más de $1,000,000 - 5%

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2.  ¿Qué debo hacer para apelar mis impuestos de la propiedad?

Si está impugnando la denegación por parte del Tasador de Inmuebles de su solicitud de exención de impuestos o clasificación agrícola, debe presentar una petición ante la VAB en un plazo no mayor de 30 días contados a partir del momento en que el Tasador de Inmuebles envió por correo el aviso de denegación.

Nota:
Los avisos de denegación por lo general se envían el 1º de julio.

Si está impugnando el “valor de mercado y/o el valor fiscal” de su propiedad inmobiliaria, debe presentar una petición ante la VAB en un plazo de no más de 25 días contados a partir del momento en que se envió por correo la “Notificación de Propuesta de Impuestos de la Propiedad” del Tasador de Inmuebles. (NOTA: Las notificaciones de la propuesta de impuestos de la propiedad se envían en la última semana de agosto).

Los formularios de petición están disponibles en la Oficina del Tasador de Inmuebles y la VAB. Se requiere abonar 15.00 dólares por parcela de propiedad (identificada por un número de “folio”) cuando se presenta la petición ante la VAB.

Nota:
En algunos casos sólo hay que abonar 5.00 dólares por folio cuando se presentan peticiones conjuntas de asociaciones de condominio, cooperativas y otras.

Una vez presentada la petición, la VAB programará su comparecencia ante un magistrado especial designado por la VAB que oirá los testimonios y examinará las pruebas presentadas por usted y por el representante del Tasador de Inmuebles. Después de la audiencia, el magistrado especial formulará una recomendación a la VAB en cuanto a si se debe conceder el reajuste de su tasación fiscal, y luego la VAB examinará la recomendación del magistrado especial y tomará una decisión al respecto sin tener que celebrar otra audiencia.
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3. ¿Hay alguna forma de resolver mi problema de impuestos sobre la propiedad sin tener que presentar una apelación ante la VAB

Sí. Puede solicitar una reunión informal con un representante de la Oficina del Tasador de Inmuebles para hablar del problema. Si se determina que la Oficina del Tasador de Inmuebles cometió un evidente error de “omisión” o “comisión”, se puede corregir el error sin tener que presentar una petición ante la VAB. No obstante, si se determina que no se ha cometido ningún error de este tipo, y es sólo una cuestión de “diferencias de opinión” en cuanto a cuál debería ser el valor de mercado y/o el valor fiscal de su propiedad inmobiliaria, el procedimiento que debe seguir consiste en presentar una petición ante la VAB.
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4. ¿Dónde se celebrará mi audiencia ante la VAB?

Las audiencias de la VAB se celebran normalmente en el edificio gubernamental "Stephen P. Clark", sexto piso, en 111 NW First Street, en el “downtown” de Miami. Las audiencias pueden celebrarse también en otros centros que se encuentran en distintas partes del condado, en función del número y el tipo de casos presentados.
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5. ¿Qué sucede en la audiencia?

Primeramente, el Secretario de la VAB programará para cada propiedad inmobiliaria objeto de petición una audiencia con  fecha y hora determinada. Durante esa audiencia el solicitante puede presentar pruebas que respalden su caso. El Secretario enviará al solicitante una notificación escrita de la fecha, hora y lugar de la audiencia. Por lo general se requiere la comparecencia del contribuyente en la audiencia, y la determinación la hará un magistrado especial sobre la base de la validez de las pruebas presentadas. Las audiencias ante magistrados especiales son informales. Un abogado o agente profesional autorizado puede representar al solicitante en esta audiencia, aunque no se requiere tener esa representación.

En la audiencia, el magistrado especial pedirá al solicitante que presente pruebas y testimonios que respalden la apelación. Después de recibir los aportes y comentarios de todas las partes interesadas, el magistrado especial formulará una recomendación escrita a la VAB; y la VAB enviará al solicitante a vuelta de correo una copia por escrito de esta recomendación en un plazo de 20 días después de su emisión. Posteriormente, la VAB también enviará por correo al solicitante una “notificación de registro de decisión definitiva” una vez que adopte oficialmente la recomendación del magistrado especial y certifique la tasación.
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6. ¿ Cómo debo prepararme para mi audiencia ante la VAB?

Si está impugnando el valor de su propiedad inmobiliaria, debe estar preparado para presentar pruebas que respalden su reclamo, por ejemplo, ventas comparables, declaraciones o estados de cuenta financieros y de ingresos, informes de tasación, fotografías, etc...
Si está impugnando la denegación de una solicitud de exención de impuestos o clasificación agrícola, debe estar preparado para demostrar que las razones en que se basó el Tasador de Inmuebles para denegar la solicitud estaban erradas. Por ejemplo, el solicitante podría presentar su tarjeta de residente o “tarjeta verde” para demostrar que cumple los requisitos de residencia en Estados Unidos para la exención de impuestos sobre la vivienda principal (homestead exemption) y, a modo de prueba del uso agrícola en los casos relacionados con clasificaciones agrícolas, se pueden usar fotografías aéreas con fecha de los cultivos agrícolas.
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7. ¿Tengo que presentar alguna prueba documental justificativa a la VAB y/o al Tasador de Inmuebles con anterioridad al día de mi audiencia?

Debe cumplir el requisito de presentar al Tasador de Inmuebles en un plazo razonable antes de la fecha prevista de la audiencia toda la documentación solicitada por el tasador, por escrito, en la que usted piensa basarse como prueba en la audiencia.
Además, si presenta toda la documentación indicada al Tasador de Inmuebles como mínimo quince (15) días con anterioridad a la audiencia, tendrá derecho a recibir copias de toda la documentación en la que el tasador piensa basarse durante la audiencia. Las reglas y procedimientos específicos actuales relativos al intercambio de información y documentación entre el contribuyente y el Tasador de Inmuebles son esencialmente los siguientes*:


Notificación Especial Acerca del Intercambio de Documentos
con el Tasador de Inmuebles

De conformidad con las disposiciones del Estatuto §194.011 de la Florida y la Regla 12D-9.020 del Departamento de Ingresos, se le indican las instrucciones siguientes:

1. Si el contribuyente/solicitante desea iniciar un proceso de intercambio de pruebas, debe facilitar al Tasador de Inmuebles, al menos 15 días antes de la fecha prevista de la audiencia, una lista por escrito y un resumen de las pruebas, junto con copias de todos los documentos, que se han de presentar en la audiencia. Toda esa información y documentación deberá trasmitirse al Departamento de Valores de Propiedades del Condado de Miami-Dade por uno de los métodos siguientes:

  • por correo electrónico a:
    pavabsubmission@miamidade.gov;
  • por fax al número (305) 375-5164;
  • por correo regular a:
    P.O. Box 12840, Miami, FL 33101-2840; o
  • entrega en persona en la dirección:
    111 N.W. 1st Street, Oficina 710, Miami, FL.

2. Al menos siete días antes de la fecha prevista para la audiencia, la oficina del Tasador de Inmuebles debe darle al peticionario un documento escrito que contenga la lista y un resumen de las pruebas que se presentarán en la audiencia, además de copias de toda la documentación pertinente. La lista de pruebas debe contener la tarjeta del expediente del inmueble si el Secretario la facilita. En el cálculo de este plazo de siete días, la oficina del Tasador de Inmuebles considera días naturales y no incluye el día de la audiencia. Si el último día del plazo es un sábado, domingo o día feriado oficial, el plazo se extiende hasta el fin del día anterior que no sea un sábado, domingo o día feriado oficial.

3. Si el contribuyente no facilita la información al Tasador de Inmuebles como mínimo 15 días antes de la audiencia de conformidad con el anterior párrafo 1, el Tasador de Inmuebles no tendrá que dar al contribuyente la información prevista en el párrafo 2.

4. Si el Tasador de Inmuebles no facilita la información en el plazo exigido en el párrafo 2, el contribuyente tendrá derecho a cambiar la fecha de la audiencia. En tal caso, el contribuyente deberá notificar al Secretario que el Tasador de Inmuebles no cumplió debidamente su obligación, deberá exponer los detalles del incumplimiento y solicitar por escrito un cambio de fecha. Después de la verificación correspondiente, el Secretario cambiará la fecha de la audiencia. El hecho de que el contribuyente haya presentado a tiempo la información y los documentos previstos en el anterior párrafo 1 se podrá considerar como solicitud por escrito de cambio de fecha con arreglo al párrafo 8 que figura más abajo, a pesar de que la solicitud por escrito del contribuyente no se puede presentar al Secretario en un plazo menor de cinco días calendarios antes de la comparecencia prevista.

5. La documentación que se intercambie con arreglo a los párrafos 1 y 2 debe ser enviada por correo normal de los Estados Unidos, o por fax o correo electrónico, según lo haya establecido por escrito el contribuyente. La fecha de transmisión por correo electrónico o por fax a una dirección proporcionada por el destinatario se considerará como la fecha de entrega al destinatario. A estos efectos, se considerarán suficientes tres intentos de envío por correo electrónico o por fax.  Si el contribuyente opta por que la información se le envíe por correo ordinario o no designa específicamente la manera en que desea recibir la información del Tasador de Inmuebles, esta información estará disponible para que el interesado la recoja en las oficinas del tasador que se encuentran en 111 N.W. 1st Street, #710, Miami, Florida, y será depositada en el correo por el tasador. La fecha de depósito en el correo ordinario por parte del Tasador de Inmuebles a una dirección proporcionada por el destinatario se considerará como fecha de entrega al destinatario. El contribuyente y el Tasador de Inmuebles pueden acordar una fecha y un método de intercambio distintos.

6. En el cálculo de cualquier período de tiempo prescrito o permitido por estas reglas, no se incluirá el día del acto, suceso o impago a partir del que empieza a contarse el período de tiempo designado. El último día de dicho período de tiempo sí se deberá incluir, a menos que se trate de un sábado, domingo o día feriado oficial, en cuyo caso el período se extenderá hasta el final del día siguiente, siempre que no sea sábado ni domingo ni día feriado oficial. Si el décimoquinto día antes de la audiencia es un sábado, domingo o día feriado oficial, la información indicada en el párrafo 1 se deberá presentar a más tardar en el día hábil anterior.

7. El resumen de cualquier testimonio presentado de conformidad con los párrafos 1 ó 2 deberá ser lo suficientemente detallado como para informar razonablemente a las partes interesadas sobre el contenido general del testimonio del testigo y en él se deberá identificar al testigo con certidumbre razonable (por ejemplo, por su nombre, dirección, profesión, ocupación, etc.). Utilice el formulario titulado “Lista de  pruebas y argumentos que todas las partes interesadas deben presentar ante la Junta de Reajuste de Valores (Value Adjustment Board Evidence List and Summary for All Parties)” para ayudarlo a organizar y presentar su información y documentación. Vea la nota que aparece más abajo (*)

* Estas reglas y procedimientos pueden cambiar en alguna ocasión y, por lo tanto, el usuario debería visitar frecuentemente estos sitios web para verificar la situación actual.
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8. ¿Es posible cambiar la fecha de mi audiencia ante la VAB?

Sí. Los cambios de fecha se aprueban en determinadas circunstancias por un motivo fundado. 
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9. Si presento una apelación ante la VAB, ¿se me exigirá de todos modos que pague la factura de impuestos calculada sobre la base de la tasación que estoy impugnando?

El hecho de presentar esta petición no exime al contribuyente de pagar a su debido tiempo los impuestos para poder obtener un descuento por pago adelantado y evitar la posible aplicación de intereses y multas si se deniega la apelación. Consulte también: requisito de Junta de ajuste de valor para pago de impuestos.
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